El mercado del alquiler de habitaciones continúa ganando protagonismo como alternativa de acceso a la vivienda. En este contexto, una reciente resolución de la Audiencia Provincial de Cantabria introduce un criterio de gran interés al considerar que el arrendamiento de una habitación puede recibir la misma protección jurídica que un contrato de alquiler de vivienda cuando su finalidad sea constituir la residencia habitual del inquilino.
La Sentencia nº 166/2026, de 10 de marzo, dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cantabria, establece que, en determinadas circunstancias, este tipo de contratos deben regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no por las normas generales del Código Civil.
La finalidad del contrato, elemento determinante
La resolución pone el foco en un aspecto esencial: la verdadera finalidad del arrendamiento. Según el tribunal, el hecho de que el inquilino alquile únicamente una habitación y comparta el resto de las estancias de la vivienda no impide que el contrato tenga la consideración de arrendamiento de vivienda si ese espacio constituye su residencia habitual y permanente.
De este modo, la Audiencia entiende que lo relevante no es disponer del uso exclusivo de toda la vivienda, sino que el inmueble arrendado satisfaga una necesidad estable de alojamiento.
El origen del procedimiento
El conflicto surgió tras la firma de un contrato de alquiler de una habitación con derecho al uso compartido de las zonas comunes. El acuerdo tenía una duración inicial de un año, posteriormente ampliada durante varios meses.
Una vez finalizado el plazo pactado, la propietaria comunicó la extinción del contrato y solicitó que la arrendataria abandonara la habitación. Sin embargo, esta defendió que el contrato seguía vigente al entender que le resultaba aplicable el régimen de prórroga obligatoria previsto en la LAU.
En primera instancia, el juzgado dio la razón a la arrendadora al considerar que el objeto del contrato era exclusivamente una habitación y, por tanto, no podía calificarse como un arrendamiento de vivienda.
La Audiencia Provincial revoca la decisión
La Audiencia Provincial de Cantabria discrepa de esa interpretación y realiza una lectura más amplia del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Tras analizar el contenido del contrato, concluye que varias de sus cláusulas evidenciaban que el destino pactado era exclusivamente residencial. Entre otros aspectos, el contrato limitaba el uso de la habitación al alojamiento habitual, prohibía el desarrollo de actividades profesionales o comerciales y restringía la posibilidad de alojar a terceras personas.
Estos elementos llevaron al tribunal a considerar que el arrendamiento no respondía a una necesidad temporal o esporádica, sino al establecimiento de la residencia habitual de la inquilina.
Compartir zonas comunes no elimina la protección de la LAU
Uno de los aspectos más relevantes de la sentencia es que aclara que el uso compartido de cocina, baño u otras dependencias comunes no excluye, por sí solo, la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La Audiencia entiende que la convivencia con otros ocupantes o la utilización conjunta de determinados espacios no modifica la naturaleza del contrato cuando la habitación constituye el domicilio permanente del arrendatario.
Este criterio supone una interpretación especialmente significativa en un momento en el que el alquiler por habitaciones se ha convertido en una opción cada vez más frecuente, especialmente en ciudades con elevada demanda de vivienda.
¿Qué implicaciones puede tener esta sentencia?
Aunque cada caso deberá analizarse atendiendo a las circunstancias concretas y al contenido del contrato, esta resolución refuerza la importancia de atender a la finalidad real del arrendamiento y no únicamente a su denominación o al espacio concreto objeto del alquiler.
Si el contrato tiene como finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, podrían resultar aplicables las garantías y derechos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, incluidas las prórrogas legales, limitando así la posibilidad de que el arrendador extinga unilateralmente el contrato al finalizar el plazo inicialmente pactado.
Esta resolución constituye un nuevo ejemplo de la evolución de la interpretación judicial en materia de arrendamientos y pone de manifiesto la necesidad de redactar los contratos de alquiler con precisión, atendiendo tanto a su contenido como a la finalidad efectiva que persiguen las partes.
