El Tribunal Supremo ha analizado recientemente una cuestión de especial interés en el ámbito de las operaciones inmobiliarias: qué ocurre cuando el contenido de una escritura pública no coincide con la verdadera voluntad de las partes respecto del inmueble objeto de la compraventa.
En su Sentencia n.º 1220/2026, de 20 de julio, la Sala de lo Civil confirma la existencia de un error en la identificación del inmueble transmitido. La resolución pone de manifiesto que la escritura pública no protege automáticamente a quien se ampara en su contenido cuando las circunstancias del caso evidencian que existía una discrepancia esencial entre lo que realmente se quiso contratar y lo que finalmente quedó reflejado en el documento.
Una compraventa con una discrepancia esencial
El conflicto se originó a raíz de una compraventa formalizada en noviembre de 2018 por un precio de 126.305 euros. En la escritura se identificó como objeto de la operación una finca registral de unos 15.288 metros cuadrados, que comprendía diferentes naves, almacenes y otras construcciones.
Sin embargo, la parte vendedora defendió que su intención había sido transmitir únicamente un local comercial, correspondiente a una antigua oficina bancaria, junto con el terreno adyacente, con una superficie aproximada de 587 metros cuadrados.
La diferencia tenía su origen en la documentación utilizada para preparar la escritura. La descripción registral de la finca completa terminó incorporándose al documento público, pese a que, según la vendedora, el acuerdo alcanzado se refería únicamente a una parte concreta del inmueble.
Una vez advertido el problema, la vendedora trató de corregir la situación y requirió a la compradora para rectificar la escritura, aunque las partes no consiguieron llegar a un acuerdo.
El asunto llegó finalmente a los tribunales. Mientras el juzgado de primera instancia consideró que no se había acreditado suficientemente el error, la Audiencia Provincial entendió que sí existía un error obstativo en la identificación del objeto de la compraventa.
El Tribunal Supremo confirma ahora esta conclusión.
¿Por qué considera el Supremo que existió un error?
Para la Sala, lo determinante no es únicamente el contenido literal de la escritura, sino el conjunto de circunstancias que rodearon la operación.
Entre los elementos que permiten acreditar la existencia del error destacan el contenido del contrato de arras, que hacía referencia al acceso al antiguo local bancario; el precio pactado, que guardaba mayor relación con el valor de ese local y su terreno que con el de la finca completa; y la importante diferencia entre ambas valoraciones.
También tuvo especial relevancia la actuación de la vendedora inmediatamente después de la firma. Su reacción para intentar corregir la escritura y la entrega de unas llaves correspondientes al local constituían indicios relevantes de que la operación no había sido concebida para transmitir todas las construcciones incluidas en la finca registral.
El Supremo entiende así que el error recaía sobre un elemento esencial del contrato: el propio objeto que se pretendía transmitir.
Error obstativo: cuando lo declarado no coincide con lo querido
La sentencia resulta especialmente interesante porque permite diferenciar el error obstativo del denominado error vicio del consentimiento.
El error vicio se produce cuando una persona forma su voluntad contractual partiendo de una percepción equivocada sobre un elemento relevante. En cambio, en el error obstativo la voluntad interna está formada, pero existe una discrepancia entre esa voluntad y la manera en que se exterioriza.
En este caso, la cuestión no era que la vendedora hubiera cambiado de opinión después de celebrar la operación, sino que la escritura habría reflejado una transmisión más amplia de la que realmente pretendía realizar.
Esta circunstancia afecta directamente al consentimiento contractual, uno de los elementos esenciales del contrato conforme al artículo 1261 del Código Civil.
La confianza en la escritura tiene límites
Uno de los aspectos más relevantes de la sentencia es la posición de la compradora, que defendía haber confiado legítimamente en la descripción de la finca contenida en la escritura pública.
El Tribunal Supremo considera que, en las circunstancias concretas del caso, esa confianza no podía considerarse razonable.
La Sala no establece, evidentemente, que el contenido de una escritura pública pueda desconocerse ante cualquier discrepancia. Lo que señala es que la apariencia documental debe valorarse conjuntamente con el resto de las circunstancias de la operación.
En este supuesto, la diferencia entre el precio abonado y el valor de la finca completa, el contenido de las arras y la inmediata reacción de la vendedora constituían elementos suficientes para cuestionar que la compradora pudiera confiar exclusivamente en la descripción registral incorporada a la escritura.
Por tanto, la sentencia no resta valor a la escritura pública, sino que recuerda que su contenido no puede aislarse de la realidad contractual cuando existen indicios claros de una discordancia esencial.
No se reconoce automáticamente la venta del local
La resolución contiene además una importante precisión. Aunque el Supremo confirma la existencia del error, no declara que la compraventa deba entenderse automáticamente realizada sobre el local y el terreno que la vendedora afirmaba querer transmitir.
Entre otras circunstancias, los informes periciales ponían de manifiesto dificultades urbanísticas para segregar la superficie pretendida. Además, no existía una voluntad común suficientemente definida sobre la forma de individualizar jurídicamente esa parte del inmueble.
Por este motivo, la sentencia se limita a confirmar la existencia del error en la identificación del objeto contractual, sin atribuir a la operación unas consecuencias que no habían quedado suficientemente determinadas.
Una advertencia para las operaciones inmobiliarias
La sentencia ofrece una enseñanza práctica clara para compradores, vendedores, empresas y profesionales que intervienen en operaciones inmobiliarias: la descripción del inmueble debe revisarse antes de firmar la escritura y debe coincidir con aquello que realmente se pretende transmitir y adquirir.
Especial importancia tienen los contratos de arras, las tasaciones, la información registral y catastral, los planos y la delimitación física del inmueble. Cuando la operación afecta únicamente a una parte de una finca registral, resulta especialmente recomendable comprobar previamente la viabilidad jurídica y urbanística de la operación.
La STS 1220/2026 demuestra que un error en la identificación del inmueble puede tener consecuencias jurídicas relevantes cuando afecta al objeto mismo del contrato y queda acreditado que la otra parte no podía desconocer razonablemente la discrepancia.
En definitiva, la escritura pública constituye un instrumento esencial de seguridad jurídica, pero no convierte en correcta una operación cuando existen pruebas objetivas de que lo declarado no se corresponde con la voluntad contractual. Una revisión jurídica previa y coordinada de toda la documentación puede evitar que un error aparentemente formal termine dando lugar a un complejo procedimiento judicial.
