La convivencia entre locales de negocio y viviendas dentro de una comunidad de propietarios genera numerosos conflictos prácticos. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido fijando criterios claros que buscan equilibrar el derecho a desarrollar una actividad económica con la protección de la comunidad.
A continuación, resumimos las principales cuestiones que deben conocer propietarios, arrendatarios y comunidades.
- Diferencias entre locales y viviendas: Los locales de negocio tienen un tratamiento más flexible que las viviendas, especialmente en materia de obras y uso, debido a su finalidad económica. Esta diferencia explica que puedan realizar determinadas actuaciones con mayor facilidad.
- Uno de los conflictos más habituales son las salidas de humos. Si los estatutos lo permiten, basta comunicarlo y presentar proyecto técnico, pero si no lo regulan, requiere un acuerdo de 3/5 de la comunidad. El Tribunal Supremo considera que la comunidad no puede impedir estas instalaciones si son necesarias para la actividad y no causan perjuicios.
- Cambio de local a vivienda: La regla general establece que no se requiere autorización de la comunidad, salvo prohibición expresa en los estatutos, pero sí se necesita licencia administrativa. Ahora bien, si el cambio implica obras en elementos comunes (fachada, accesos…), sí será necesario acuerdo comunitario.
- Para la apertura de accesos en el portal se requiere acuerdo de 3/5 de la comunidad y la licencia municipal no sustituye esta autorización, de forma que, hacer la obra sin permiso puede obligar a su demolición.
- Gastos de comunidad
- Fachada: Los locales deben pagar los gastos comunes aunque no les afecten directamente, salvo que exista exención expresa en estatutos.
- Ascensor: Aunque exista exención, deben pagar instalación, bajada a cota cero y obras de accesibilidad. Pueden quedar exentos solo de mantenimiento si así lo dicen los estatutos.
- La instalación de toldos requiere acuerdo de 3/5 de la comunidad y debe respetar la estética del edificio, aunque puede admitirse cierta flexibilidad para locales.
- Las obras en elementos comunes pueden ser obligatorias. Pero la accesibilidad al interior del local es responsabilidad del titular, no de la comunidad.
- Terrazas (mesas y sillas): Se debe distinguir si es en la vía pública, pues decide el Ayuntamiento y la comunidad no puede prohibirlo, o, por el contrario, en un elemento común, donde la comunidad puede autorizarlo por acuerdo de 3/5.
- Libertad de actividad: La comunidad no puede decidir qué negocio se instala en un local. Son nulas las prohibiciones generales en estatutos o acuerdos. Solo puede actuar si la actividad es molesta o perjudicial.
- Para las actividades molestas (ruidos) existen dos vías de actuación:
- Por la vía civil (propiedad horizontal), se puede ejercer la acción de cesación (art. 7.2 LPH). Requiere requerimiento previo y acuerdo de la comunidad.
- En casos graves, mediante la vía penal, puede aplicarse el art. 325 del Código Penal español (contaminación acústica), cuando el ruido es intenso, continuado y perjudica la salud.
- Cambio de actividad del local: No es necesario comunicar a la comunidad el cambio de negocio. Solo podrá intervenir si existe prohibición expresa o la actividad resulta molesta o ilegal.
Conclusión
La doctrina del Tribunal Supremo apuesta por una idea clara: facilitar el desarrollo de la actividad empresarial en los locales, siempre que no se perjudiquen los derechos de la comunidad.
Para evitar conflictos, es clave revisar los estatutos, actuar con transparencia y contar con asesoramiento jurídico.
