El pasado 8 de enero de 2021, se ha dictado la primera sentencia, en aplicación a dicha cláusula, que estima la reducción de la renta de un contrato de arrendamiento de industria hotelera, en un 50%.
El Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona estima en su Sentencia núm. 1/2021 la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus para la reducción del alquiler en un 50% de las rentas pactadas en diversos contratos de arrendamiento de industria, sobre inmuebles destinados al alojamiento turístico debido a la crisis sanitaria de la COVID-19.
En el supuesto de hecho, el arrendatario vio su actividad afectada por la crisis sanitaria en la medida en que se suspendió por completo desde marzo hasta mayo de 2020, reanudándose de forma muy limitada hasta la actualidad. En concreto, tenía arrendadas 26 viviendas y un local destinados al alojamiento turístico.
Propietario e inquilino no llegaron a un acuerdo para la adaptación de la renta a la nueva realidad, por lo que el arrendatario instó una demanda solicitando que se produjera el ajuste a través de la doctrina establecida por la cláusula rebus sic stantibus.
Así, el juzgado catalán entiende que se dan en este caso los requisitos para aplicar esta cláusula y alterar el importe pactado por las partes en calidad de rentas.
En particular, el tribunal argumenta que:
- Existe una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato, que impacta directamente en la base del negocio.
- Que, a consecuencia de esta alteración, se producen tanto una frustración de la propia finalidad del contrato, como un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes.
- Se verifica el intento de negociar entre las partes sin haber llegado a un acuerdo sobre la cuestión.
- Que la solución pasa por poner fin al contrato o adaptarlo de forma que las pérdidas y ganancias derivadas de tal cambio, se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa.
Buena fe e informe pericial
Además, la sentencia no considera suficiente que el propietario haya aceptado una moratoria del pago de las rentas pues esta medida no permite mantener el equilibrio contractual entre las partes. Por ello, considera que la modificación del contrato es una solución viable en aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.
Por otro lado, también tiene en cuenta otros factores: la buena fe del arrendatario durante las negociaciones, que continuó pagando el 50% de la renta, cantidad que sí podía asumir; y el hecho de que el perjuicio sufrido por la suspensión de la actividad haya sido demostrado mediante informe pericial.
Por último, el magistrado ponente considera que, si bien la aplicación de la doctrina se da independientemente de la condición de gran tenedor del propietario, esta condición refuerza aún más la necesidad de aplicarla.
A pesar de que esta sentencia en concreto se centraba en el impacto en el sector turístico, también cabe destacar la existencia de otras, como la dictada el 11 de agosto de 2020 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Cáceres (Sentencia núm. 94/2020), por las que también se aplica la doctrina rebus sic stantibus para alquileres comerciales.
Aunque aún son muy pocas las sentencias que se han dictado por el momento y deben ser confirmadas por tribunales de instancias superiores, el posicionamiento de la Justicia apunta a la aplicación favorable de esta la doctrina para reestablecer el equilibrio contractual en supuestos de arrendamiento afectados por la crisis sanitaria.
Recordemos que esta cláusula puede ser aplicada en todos aquellos negocios económicos que, por una alteración excepcional e imprevisible de las circunstancias presentes durante la formalización del contrato, a una de las partes le resulta absolutamente imposible o gravoso el cumplimiento de la obligación; siempre y cuando se cumplan una serie de requisito, de los que ya os hemos hablado en anteriores entradas:
Renegociación de alquileres comerciales sin estado de alarma
Negociación de alquileres durante la crisis del COVID-19
Contratos mercantiles: soluciones posibles ante un futuro incierto
