La Audiencia Provincial de Cantabria (SAP, Sección 4.ª, Sentencia n.º 321/2024, de 27 de junio, [TOL10.513.434]) ha resuelto un interesante conflicto entre publicidad profesional y propiedad horizontal, al reconocer a un abogado el derecho a mantener varios carteles de su despacho en la fachada de un inmueble protegido de Santander.
El origen del conflicto
La comunidad de propietarios consideraba que los rótulos colocados en columnas y fachada vulneraban:
- Los estatutos de la comunidad.
- El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
- La estética del inmueble.
Por ello, exigió la retirada de todos los carteles. El Juzgado de Primera Instancia de Santander le dio parcialmente la razón, ordenando la eliminación de todos salvo uno situado sobre el dintel de la puerta.
El abogado recurrió, y la Audiencia Provincial ha estimado íntegramente su recurso.
El consentimiento tácito como clave del litigio
La Sala recuerda la doctrina consolidada del Tribunal Supremo sobre el consentimiento tácito en el uso de elementos comunes (art. 7.2 LPH). En este caso:
- Los rótulos databan, al menos, de 1969 (inicialmente vinculados a una actividad de fotografía).
- Durante más de 50 años, la comunidad no actuó contra su existencia.
- La tolerancia y la falta de oposición constituyen un consentimiento tácito válido, cuya revocación tardía contravendría el principio de buena fe.
En palabras de la sentencia, la pasividad prolongada impide a la comunidad reaccionar de manera sorpresiva frente a una situación consolidada.
Publicidad profesional y fachada
Otro aspecto relevante es la consideración de la publicidad de actividades profesionales. La Audiencia señala que:
- No cabe una distinción rígida entre actividades comerciales y profesionales en materia de publicidad exterior.
- La jurisprudencia del Supremo flexibiliza la aplicación del art. 7.2 LPH cuando se trata de actividades económicas que requieren cierta visibilidad.
- Los carteles no suponían una alteración estructural ni afectaban a derechos de otros copropietarios.
- El art. 19 del Estatuto General de la Abogacía ampara el derecho del letrado a publicitar su actividad, siempre dentro de la legalidad y el decoro.
Efectos de la resolución
La Audiencia revoca íntegramente la sentencia de instancia y desestima la demanda de la comunidad. El abogado puede conservar sus carteles sin limitación, en virtud del consentimiento tácito reconocido.
Claves prácticas para comunidades y profesionales
- La inactividad prolongada de la comunidad ante un uso común puede consolidar un consentimiento tácito difícil de revertir.
- La publicidad profesional también está protegida, en equilibrio con la propiedad horizontal.
- El criterio de buena fe juega un papel decisivo frente a reacciones tardías de la comunidad.
Este caso se convierte en un precedente relevante para profesionales que ejercen en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, especialmente en edificios históricos o protegidos.
