El pasado 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, que recoge novedades y medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, las cuales van a variar sustancialmente el escenario actual.
La primera de ellas es que alarga los contratos de alquiler, de forma que se amplían los plazos legales de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica). En el caso de prórroga tácita, aquella que se estipula una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que arrendador o arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo, se pasa también de 1 a 3 años.
Otro de los cambios es que se establecen avales limitados. El arrendador, en el momento de la firma, no podrá exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda dos meses la renta mensual del alquiler, a no ser que sean contratos de larga duración, en cuyo caso sí podrán tener garantías adicionales.
Los gastos de inmobiliaria, que habitualmente se dividían entre arrendador y arrendatario, pasarán a correr por cuenta del arrendador, siempre que se trata de una persona jurídica, asumiendo los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.
Otra de las novedades es la rebaja de impuestos. Así, en el área fiscal se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda de uso estable y permanente, con el objetivo de reducir cargas fiscales que conlleva el mercado de alquiler. El Decreto también aborda el Impuesto de Bienes Inmuebles, en el caso que sea el arrendador quien le abone.
En materia de pisos turísticos, un aspecto cada vez más al alza, el Real Decreto fija que se regulen como una actividad económica. Como freno a su gran avance se modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal permitiendo a las comunidades de vecinos limitar este tipo de arrendamientos en sus edificios, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios, pero sin carácter retroactivo.
El tema de los desahucios de hogares vulnerables es abordado para asegurar una serie de garantías a los inquilinos. Así, el decreto incluye cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que se paralicen los desahucios hasta que se encuentre una alternativa habitacional en los casos que afecten a personas y familias vulnerables. Estos cambios tienen como objetivo una mejor coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes, para adoptar medidas de atención a las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares.
Por último, el Real Decreto incluye un apartado para asegurar la accesibilidad de los edificios, impulsando las obras de adaptación o mejora al aumentar, en el plazo de tres años, al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y estableciendo la posibilidad de que se destine a la realización de obras en esta materia. Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad, establecidas legalmente, cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
A la vista de lo anteriormente expuesto son bastantes los cambios recogidos en este Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, el cual está siendo estudiado al detalle por los profesionales, con el fin de asesorar perfectamente tanto a los nuevos arrendadores como a los arrendatarios. Desde AESYR & Abogados asesoraremos a cada uno de ellos de la mejor manera.
