La regulación de los arrendamientos turísticos en España ha dado un giro significativo con la entrada en vigor, el pasado 3 de abril de 2025, de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Esta normativa, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), otorga a las comunidades de propietarios una herramienta más poderosa para decidir sobre la presencia de este tipo de actividad en sus edificios.
¿Qué es un arrendamiento turístico?
Antes de adentrarnos en los cambios, es crucial entender qué se considera un arrendamiento turístico. Según el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se refiere a la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro medio, y realizada con finalidad lucrativa, siempre que esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística.
En resumen, los arrendamientos turísticos son aquellos que no están regulados por la LAU, sino por la normativa específica de cada comunidad autónoma. Para que un alquiler se considere turístico, debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Temporalidad: la cesión debe ser por un periodo limitado.
- Objeto: debe cederse la totalidad de la vivienda.
- Estado de la vivienda: ha de estar amueblada y equipada para su uso inmediato.
- Comercialización: debe ser promocionada a través de canales turísticos u otros medios similares.
- Finalidad: su objetivo debe ser lucrativo.
- Regulación: debe someterse a la normativa sectorial turística correspondiente.
La comunidad de propietarios toma las riendas: Aprobación previa necesaria
La LO 1/2025 introduce dos modificaciones clave en la LPH, afectando a los artículos 7.3 y 17.12, y añade una nueva disposición adicional segunda. El cambio más trascendental radica en el nuevo apartado 3 del artículo 7 de la LPH. Anteriormente, un propietario podía desarrollar la actividad turística si los estatutos de la comunidad no lo prohibían expresamente. Sin embargo, ahora la situación se invierte: para realizar un arrendamiento turístico, el propietario deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Este cambio implica que, si un propietario desea iniciar esta actividad, necesita la luz verde de sus vecinos. Si no se obtiene dicha aprobación, el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante, podrá requerir la cesación inmediata de la actividad, con la advertencia de iniciar las acciones judiciales pertinentes.
Prohibición explícita: El fin de las ambigüedades
La modificación del artículo 17.12 de la LPH es otra de las grandes novedades. Este apartado ya había sido reformado en 2019 para facilitar la limitación o condicionamiento de los arrendamientos turísticos, rebajando el quórum de unanimidad a una mayoría cualificada de 3/5 partes de los propietarios y cuotas de participación. Sin embargo, existía cierta ambigüedad sobre si esta «limitación o condicionamiento» incluía la posibilidad de una prohibición total.
La reciente sentencia del Tribunal Supremo n.º 1232/2024, de 3 de octubre, ya había interpretado que la capacidad de «limitar» podía llegar a la «prohibición». La LO 1/2025 zanja definitivamente esta duda al incluir expresamente la palabra “prohíba”.
Así, el nuevo texto del artículo 17.12 de la LPH establece que el acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad de arrendamiento turístico requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta misma mayoría se exigirá para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes para las viviendas con actividad turística, siempre que no superen el 20 %. Es fundamental destacar que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
En definitiva, las comunidades de propietarios ahora tienen la facultad inequívoca de decidir si permiten o prohíben los alquileres turísticos en sus edificios, y para ello, solo necesitan una mayoría de 3/5 partes.
Irretroactividad: ¿Qué pasa con los arrendamientos ya existentes?
Es importante recordar que la LO 1/2025 entró en vigor el 3 de abril de 2025 y, como ya se mencionó, sus efectos no son retroactivos. Esta irretroactividad se reafirma con la introducción de la nueva disposición adicional segunda de la LPH.
Según esta disposición, aquellos propietarios que ya estuvieran ejerciendo la actividad de arrendamiento turístico con anterioridad a la entrada en vigor de la LO 1/2025, y que se hayan acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrán seguir ejerciendo dicha actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma. Esto significa que los acuerdos de prohibición adoptados por la comunidad de vecinos no afectarán a los alquileres turísticos legalmente establecidos antes del 3 de abril de 2025.
Esta nueva regulación busca equilibrar los intereses de los propietarios que desean desarrollar una actividad económica con el derecho de las comunidades a decidir sobre el uso de sus edificios y a preservar la convivencia.
