Con la llegada del mes de septiembre comienza una época de cambios para muchos ciudadanos. Uno de los más habituales es la mudanza a otra casa, por ejemplo, este es el caso de algunos estudiantes que se van a otras ciudades para comenzar sus estudios o personas que han decidido cambiar de trabajo tras el verano.
Por ello, desde AESYR & Abogados queremos explicar que debe incluir un contrato de alquiler para que no surjan problemas después tanto para los inquilinos como para los propietarios.
En primer lugar, se debe saber que el contrato de alquiler es el documento que va a regular el uso de un inmueble y explicará los derechos y las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Para que tenga validez, debe realizarse conforme con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La duración del contrato
El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 ración del arrendamientode marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduce modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos entre las que destaca la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años, es decir el inquilino puede exigir permanecer en la vivienda el citado plazo, aunque se haya pactado un plazo de duración inferior en el contrato.
Cuándo y cómo se renueva el contrato
Cuando el plazo de duración pactado es inferior a los cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), la prórroga se produce de forma automática, salvo que el arrendatario manifieste con una antelación de treinta días como mínimo a la fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. La única excepción a la duración obligatoria sería que el arrendador necesitara la vivienda para si o sus familiares más cercanos, siempre y cuando así lo hubiera hecho constar en el contrato, y hubiera transcurrido el primer año del mismo.
Desistimiento del contrato
El arrendatario podrá desistir del contrato, transcurridos al menos seis meses desde su entrada en vigor, comunicándolo al arrendador con treinta días de antelación. En caso de hacer efectivo dicho desistimiento, se permite el establecimiento de una penalización para el arrendatario, con los límites que marca la Ley.
Fianza
El importe de la fianza se fija en un mes de renta. La Ley permite el establecimiento de garantías adicionales a la fianza, ya sea a través de depósito o de aval bancario, pero limita a dos mensualidades de renta la cuantía máxima de dichas garantías adicionales que pueden exigirse al arrendatario.
Renta
La renta será la pactada entre las partes y podrá ser actualizada al cumplimiento de cada anualidad en los términos pactados entre las partes sin que, en ningún caso, el incremento derivado de dicha actualización pueda ser superior al determinado por el Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado a la fecha de la actualización.
¿Quién es el responsable si la vivienda necesita obras?
Cuando se detecta la necesidad de una obra en una vivienda arrendada, la Ley determina la obligación del arrendador a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando se trate de pequeñas reparaciones debidas al desgaste por el uso ordinario de la vivienda o el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, en cuyo caso, será el arrendatario el responsable de las mismas.
