El Boletín Oficial del Estado (BOC) publicó el pasado 16 de marzo la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que entrará en vigor el próximo junio y que regula los contratos de crédito inmobiliario. Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección a las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. La normativa incorpora al ordenamiento jurídico español el régimen de protección previsto por la Directiva 2014 /17/UE (LCEur 2014, 313), sobre contratos de crédito celebrados con los consumidores de bienes inmuebles de uso residencial (la Directiva sobre Crédito Hipotecario). Pero lo hace con un gran retraso, ya que el plazo para la transposición finalizaba el 4 de febrero de 2014.
A partir de su entrada en vigor, la nueva Ley se aplicará a los nuevos contratos de crédito hipotecario, salvo en algunos casos concretos, en los que afectará también a los vivos.
Entre otras novedades, la nueva legislación establece que para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario deben haberse producido nueve impagos mensuales, o del 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4% o de las doce cuotas mensuales impagadas. También cabe destacar su ámbito de aplicación, ya que incorpora a toda persona física, por lo que se incluye a los autónomos, aunque solo sea en los préstamos hipotecarios y no en el resto. El contrato debe recaer sobre cualquier inmueble que tenga uso residencial o con función “doméstica”, por lo que se incluyen garajes y trasteros. En préstamos no hipotecarios cita “inmuebles construidos o por construir” (art. 2).
También quedan prohibidas las ventas vinculadas de préstamos (art.15), aunque sí establece una excepción. En los casos habituales hasta ahora de obligar al prestatario a contratar con la entidad que da el préstamo hipotecario de distintos productos o seguros, establece que solo podrá obligar a la contratación de “póliza de seguros que garantice el cumplimiento de las obligaciones, y un seguro de daños sobre el inmueble”, pero el prestamista deberá aceptar que estos seguros sean de otras entidades sin encarecer el préstamo y no podrá cobrar ninguna comisión de “análisis” de estas pólizas.
Esta nueva Ley presenta novedades interesantes para el prestatario, que debe conocer, para aplicarlas en su propio beneficio. Como no es habitual estar al día en este tipo de legislación, y sobre todo debido a los numerosos cambios que está sufriendo el mercado inmobiliario, desde AESYR & Abogados aconsejamos estar bien asesorados a la hora de contratar con cualquier entidad bancaria.
