Contratar un crédito hipotecario para la compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes que afronta una familia, por lo que es aconsejable hacerlo con las máximas garantías e información, y en caso de no tenerlas, con la ayuda de un experto en estos temas.
La elevada cuantía económica que habitualmente se solicita obliga a un análisis detallado y preciso de las mejores condiciones financieras, ofrecidas por la entidad bancaria a cada cliente. Por eso se aconseja, nada más empezar, que el solicitante tenga en cuenta aspectos tan importantes como los siguientes:
-Solicitar al menos tres propuestas de entidades diferentes, que den la opción a cada persona a que se quede con la más ventajosa para ella.
-Que la entidad bancaria cumpla los deberes de información y transparencia que le corresponden y que consisten en facilitar: una ficha de Información Personalizada, en la para la que ya se ha tenido en cuenta una previa comprobación de la viabilidad económica del cliente; una Oferta vinculante y la escritura para su firma, en el caso de que ambas partes estén de acuerdo, la cual debe estar en posesión del cliente 3 días antes de la firma ante notario.
-Una tasación del inmueble. Dicha tasación la puede aportar el propio cliente, siempre que esté certificada por un tasador homologado y no esté caducada.
Límites legales, comisiones y cláusulas
Así mismo, el cliente debe conocer los límites legales, intereses, comisiones y posibles cláusulas abusivas que se van a incluir en esa hipoteca. Uno de los conceptos más conocidos es la cláusula suelo, cuya vinculación con el cliente es muy cuestionada, de hecho no es una cláusula prohibida por la normativa, pero para su validez se requiere que la entidad bancaria cumpla con el deber de transparencia.
La cláusula de los gastos de hipoteca es otro de los pagos cuestionados en la actualidad. Según la Sentencia del TS 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, se declara nula imposición de los pagos de constitución de la hipoteca (notaría, Registro de la Propiedad, entre otros), tal es así que muchas entidades están modificando la redacción de esta cláusula. Otro caso es lo relativo a los impuestos, que diversas sentencias consideran que sí deben ser asumidas por el cliente.
Cláusula de redondeo al alza, comisiones de apertura y estudio o las comisiones en caso de novación por ampliación de plazo son otros de los límites legales que el comprador debe conocer, así como las comisiones en caso de cancelaciones, por subrogación o no totales o parciales. En este último caso no podrán ser superiores al 0,5% del capital amortizado, si la amortización anticipada se produce en los 5 primeros años de la hipoteca, o del 0,25% cuando la amortización se produzca con posterioridad.
La comisión por cancelación total de la hipoteca cuando no hay subrogación está limitada al 1% en los préstamos hipotecarios a interés variable. En cuanto a la comisión por emitir certificado de cancelación, las entidades no están legitimadas al cobre de dicho certificado.
Aunque el banco no puede imponer la obligación de contratar productos financieros, tales como seguros de vida o de hogar, sí es cierto que la entidad suele proponer al cliente determinadas bonificaciones en el pago del préstamo, sujetas a la contratación de estos productos.
Por último, y no por ello menos importante están los temidos intereses de demora, que en ningún caso pueden superar 3 veces el tipo de interés legal del dinero vigente en cada momento, o la cláusula de vencimiento anticipado, en la que se tiene que tener en cuenta que para que el banco pueda reclamar la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses debe haberse impagado al menos tres plazos o un número de cuotas equivalentes a tres meses. Este punto debe estar pactado y reflejado en la escritura de la hipoteca.
Existen, por lo tanto, muchos conceptos, cláusulas y comisiones que todo cliente debe tener muy en cuenta antes de la firma de la hipoteca, puesto que pueden suponer una elevada carga para la economía familiar. A la vista de los cambios en las condiciones de muchas de ellas se aconseja estar muy asesorado, y por supuesto, recurrir a profesionales ante cualquier duda.
