Las entidades bancarias tienen responsabilidad directa y solidaria sobre las cantidades que los compradores de una vivienda pagan al promotor. Así lo ha determinado el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Santander y ha confirmado la Audiencia Provincial de Cantabria en su sentencia de 21 de junio de 2018. En el procedimiento, el reclamante, asistido por Ángel E. Sánchez y Resina, solicitaba al banco que le abonase las cantidades pendientes que no le habían sido devueltas tras haber pagado al promotor en su momento más de 70.000 euros por una vivienda que finalmente no se construyó.
Establecen las sentencias citadas que la responsabilidad que el art. 1 de la Ley 57/1968, vigente en el momento en el que se contrató con el promotor, impone a las entidades de crédito que no se las pueda tener por terceros ajenos a la relación entre el comprador y el vendedor. Esta obligación legal, que se mantiene en la actual Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, supone una colaboración activa de las entidades de crédito en el proceso de compraventa.
Señala la Audiencia Provincial que, aunque el banco desconociera el origen de las circunstancias de emisión del cheque ingresado por la promotora, éste no quedaría exonerado de responder frente al comprador de la vivienda por los ingresos hechos a favor del promotor ya que la devolución que garantizaba la Ley 57/1968 – actualmente la Ley 38/1999 – se extiende a las cantidades entregadas mediante cualquier efecto cambiario.
En definitiva, la obligación legal que se impone a los bancos supone un especial deber de vigilancia sobre el promotor para que los ingresos que provengan de particulares sean derivados en la cuenta especial que ha de tener abierta en la entidad, constituyendo la garantía que la entidad habrá de exigir. Su función de control se basa precisamente en exigir a los promotores la apertura de dicha cuenta especial donde se ingrese el dinero que entregan los compradores. No pueden obviarse estos deberes de las entidades ya que resultan una garantía fundamental para el comprador de la vivienda quien, a su vez, es la parte débil de la relación contractual con el promotor.
La responsabilidad también alcanza a los intereses
La garantía que constituye la entidad bancaria a favor del comprador se extiende también a los intereses que se hubieran podido devengar hasta el momento en el que se produzca la devolución al comprador. Establece la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Santander que la responsabilidad solidaria entre promotor y banco con respecto al comprador no solo alcanza al principal adelantado por el adquiriente de la vivienda, sino que, además, cubre también la totalidad de los intereses que se hubieren devengado.
En conclusión, los bancos están obligados a controlar que se cumplan las exigencias legales por parte del promotor ya que su responsabilidad con éste es solidaria y alcanza la totalidad de las cantidades que deban de ser reintegradas al comprador en caso de incumplimiento por parte del promotor. El objetivo final de la ley es que, en caso de surgir cualquier tipo de problema entre las partes, el comprador no sufra perjuicio alguno, siéndole restituido el total abonado junto con los intereses correspondientes.
