La Dirección General de Tributos (DGT), órgano directivo del Ministerio de Hacienda, ha aclarado en una reciente consulta vinculante, de fecha 21 de mayo de 2025, que los nuevos propietarios de un inmueble son responsables directos del pago de las deudas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) correspondientes al año en que se produce la adquisición y al ejercicio inmediatamente anterior, en caso de que el anterior titular no las hubiera satisfecho.
De acuerdo con la interpretación de la DGT, la Administración local, encargada de la recaudación del tributo, puede reclamar directamente a los compradores el importe adeudado por esos dos ejercicios sin necesidad de que el anterior propietario haya sido declarado insolvente ni de iniciar un procedimiento de derivación de responsabilidad. La consulta fundamenta esta posibilidad en el artículo 78 de la Ley General Tributaria, que establece una garantía legal tácita sobre los bienes inmuebles transmitidos, permitiendo a la Administración exigir el pago al nuevo titular o incluso requerir la puesta a disposición del bien para saldar la deuda pendiente.
En este sentido, el órgano consultivo concluye que “para que la Administración tributaria pueda exigir la deuda tributaria del IBI al nuevo titular del bien inmueble, en virtud de la garantía legal tácita, no es necesaria la previa declaración de fallido del obligado al pago, ni la declaración de responsabilidad del adquirente”. Esta aclaración responde a la consulta planteada por un contribuyente que había adquirido una vivienda en marzo de 2025 y dudaba sobre si podría exigírsele el pago del IBI de ese mismo ejercicio en caso de impago por el anterior dueño. La DGT recuerda que el impuesto corresponde al propietario del inmueble a fecha 1 de enero de cada año, por lo que la obligación principal de pago recae sobre el titular en esa fecha.
Responsabilidad subsidiaria hasta los últimos cuatro años
La consulta también precisa que la responsabilidad de los nuevos propietarios puede extenderse hasta los cuatro años anteriores si persisten deudas del IBI impagadas, aunque en este caso la Administración debe seguir un procedimiento más garantista. En concreto, será necesario iniciar un procedimiento de apremio contra el deudor principal, declarar su situación de fallido y, posteriormente, declarar la responsabilidad subsidiaria del comprador, conforme al denominado derecho de afección del bien.
De este modo, una vez agotada la vía ejecutiva contra el transmitente, la Administración podrá imputar la deuda al adquirente del inmueble, pero únicamente tras constatar formalmente que el deudor inicial carece de medios para satisfacerla.
Recomendación en operaciones de compraventa
Finalmente, la DGT recuerda la importancia de que, en toda operación de compraventa, los notarios soliciten información sobre las posibles deudas pendientes del IBI y adviertan expresamente a los compradores de las obligaciones tributarias asociadas al inmueble. Esta medida preventiva resulta esencial para evitar futuras reclamaciones y garantizar la seguridad jurídica de la transacción.
