Una reciente sentencia considera “insuficiente” el informe pericial aportado por la demandante, al no quedar bien acreditado cómo afectó la crisis sanitaria a su negocio.
Una sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Barcelona, el pasado 27 de mayo de 2022, desestima la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a un arrendamiento de local de negocio, solicitada a raíz del impacto de la crisis sanitaria causada por la pandemia de la Covid-19.
La arrendataria de un local comercial destinado a la venta de artículos de moda textil y complementos dentro de un centro comercial, invocó la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus y formuló demanda de juicio ordinario contra la entidad arrendadora y propietaria del aludido local, con el objetivo de modificar el contrato de arrendamiento en vigor y poder reducir la renta mensual en un 50 %, desde abril de 2020 hasta la fecha de la resolución, entre otras peticiones.
Por su parte, la demandada se opuso, alegando que la actora no acreditó suficientemente la reducción de la facturación en un 50 %, ni el nexo de causalidad de dicha reducción de facturación con las medidas gubernativas de suspensión y restricción de la actividad padecida en el local.
Destaca también que, en julio de 2020, las partes suscribieron un acuerdo de modificación del contrato de arrendamiento, posterior al inicio de la pandemia, que contemplaba una moratoria en el pago de las rentas correspondientes a los meses de abril a septiembre de 2020, pagaderos durante los meses de febrero a septiembre de 2021.
El informe pericial
Así las cosas, el Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Barcelona, si bien da por hecho la alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias del arrendamiento a causa de la crisis sanitaria, entra a dirimir si su impacto provocó una ruptura del equilibrio de las obligaciones recíprocas contractuales que justifiquen la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
Según la Magistrado-juez a cargo del caso, el informe pericial presentado por la demandante no es suficiente prueba ya que:
- Los datos contables incluidos en el documento no fueron auditados por un tercero independiente.
- No contiene el dato sobre el beneficio bruto de explotación obtenido entre los meses de febrero y mayo de 2020, necesario para valorar una posible desproporción en las condiciones contractuales.
- Considera que la demandante no ha diferenciado los distintos escenarios que pueden darse en la evolución de la pandemia, desde el cierre del local hasta su reapertura completa, a la hora de solicitar la aplicación de la medida.
- Además, el informe pericial se basa en el impacto general de la pandemia en el sector servicios-turístico, sin concretarlo en el caso del local en concreto, al no valorar las pérdidas reales ni su evolución desde el comienzo de la relación contractual y en su propia proyección.
Por todo ello, el tribunal no reputa como suficientemente acreditado, el que se haya producido una desproporción de prestaciones grave y exorbitante entre las partes, uno de los presupuestos necesarios a efectos de aplicar la doctrina rebus sic stantibus, desestimando íntegramente la demanda y condenando a la parte actora al pago de las costas del procedimiento.
