El pasado 23 de diciembre de 2020 se publicó en el BOE, el Real Decreto-ley 35/2020, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, de inmediata entrada en vigor desde el 24 de diciembre.
Entre otras medidas incluidas en este último RD-ley, destacamos aquellas dirigidas a reducir los gastos de arrendamiento de locales de negocio de empresas y autónomos.
La nueva normativa emitida por el Consejo de Ministros establece que, ante la falta de acuerdo entre las partes, cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor (toda persona física o jurídica propietaria de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2) el arrendatario podrá solicitar una de las siguientes alternativas, antes del 31 de enero de 2021:
- Una reducción del 50% del alquiler, durante el tiempo que dure el último estado de alarma declarado y sus prórrogas (RD 926/2020), y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Es decir, de momento hasta el 9 de mayo, fecha a la que ha sido prorrogado el estado de alarma, y los cuatro meses posteriores.
- Una moratoria en el pago de la renta, sin penalización ni devengo de intereses, por la misma duración que la anterior opción. El pago aplazado del alquiler se podrá efectuar en los dos años posteriores tras la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento (y sus prórrogas), debiendo distribuir los importes aplazados de manera proporcional a lo largo de tal período.
El propietario tendrá un plazo máximo de siete días hábiles para responder a la solicitud, de una de estas opciones, efectuada por el inquilino a través de una notificación fehaciente, confirmando la opción propuesta por el arrendatario o proponiendo la opción alternativa. La opción elegida será de aplicación automática a partir de la siguiente mensualidad arrendaticia, al fin del plazo de respuesta del arrendador. En ausencia de respuesta del propietario en dicho plazo, se aplicará aquella solicitada por el inquilino.
Si las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte de la duración establecida en el Real Decreto-ley, se mantiene la posibilidad de aplicar las medidas indicadas para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.
A tener en cuenta
La posibilidad de reducir o aplazar el pago de alquileres comerciales no será de aplicación cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores, o cuando la aplicación de estas medidas de apoyo al inquilino le supongan probabilidad de insolvencia, o ante una insolvencia inminente o actual. En tales casos, el arrendador deberá acreditar encontrarse en alguna de las situaciones enunciadas.
Cuando el arrendador no sea un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitarle, siempre antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, si es que no existiera acuerdo previo y voluntario sobre un aplazamiento o rebaja de la renta.
En estas condiciones, las partes podrán utilizar la fianza del alquiler para el pago total o parcial de las mensualidades, pero el inquilino deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo, o en el plazo que reste de contrato, en caso de que este fuera menor a un año.
Proceso de solicitud
Para poder acogerse a estas medidas, los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios de bienes inmuebles de uso no residencial deben cumplir los siguientes requisitos:
- Autónomos: estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Pymes: no superar los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, por el que se determinan las circunstancias que permiten formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto de forma abreviada.
- Tanto para autónomos como para pymes:
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 926/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y/o las Autoridades competentes delegadas al amparo de este Real Decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia del RD 926/2020: deberán acreditar la reducción de su facturación, del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
Ante la persona propietaria, deberán acreditar estos requisitos mediante:
- La presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, que demuestre la mencionada reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
- En caso de suspensión de actividad, deberá acreditarse mediante certificado expedido por la AEAT o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Por último, aquellos inquilinos que no reúnan los requisitos establecidos y se beneficien de alguna de estas medidas, serán responsables de los daños y perjuicios ocasionados, así como de los gastos generados, por la aplicación de estas medidas excepcionales, más allá de posibles responsabilidades de otro orden a las que esta conducta pudiera dar lugar.
