El negativo panorama de muchas pymes ante la bajada de facturación, la pérdida de clientes, las limitaciones de horario y aforo o, peor aún, ante el cierre de sus establecimientos comerciales a causa de la pandemia del Covid-19, sigue teniendo en jaque a empresarios y autónomos.
Máxime, cuando ya no está vigente el estado de alarma y las medidas legales adoptadas temporalmente para paliar los efectos de la crisis, están por llegar a su fin.
En particular, cada vez son más las consultas jurídicas ante la imposibilidad de cumplir los compromisos contractuales de arrendamiento: desde el típico contrato de alquiler comercial hasta préstamos con garantía hipotecaria de pequeñas fábricas y talleres, pasando por las diversas formas de financiación ofertadas por los bancos para la adquisición de locales y naves, como el leasing inmobiliario, todas estas modalidades se están viendo seriamente afectadas por la vigencia de la pandemia.
Como ya os contamos en nuestra entrada Negociación de alquileres durante la crisis del COVID-19, el Real Decreto 15/2020 de 21 de abril preveía la negociación de moratorias o reducciones en el pago del alquiler, de aplicación automática durante el estado de alarma y los 4 meses siguientes al fin del mismo en el caso de pymes y autónomos.
Pero la situación se alarga y muchos de los que se acogieron a estas medidas ven finalizar el periodo de 4 meses contemplado en el RD sin haber recuperado su facturación, clientela o actividad económica.
Por ello insistimos en la importancia de recurrir a la cláusula “rebus sic stantibus” para modificar las obligaciones inicialmente asumidas por las partes ante la imprevisibilidad e inevitabilidad de la pandemia.
Arrendadores y arrendatarios necesitan tener claras las reglas de distribución de riesgos de los contratos y si existe la posibilidad de modificar sus términos recurriendo a las figuras de fuerza mayor y a la “rebus sic stantibus”
La crisis económica como hecho imprevisible
Esta doctrina no se aplica de forma automática, y se debe evaluar el impacto real del COVID-19 en cada caso concreto. Si no se ha podido llegar a un acuerdo con la parte arrendadora, serán los Tribunales los que valoren, caso por caso, si procede invocar esta figura para poder adecuar la renta de los contratos de alquiler de negocio a las nuevas circunstancias, de forma temporal, pero mientras duren las consecuencias económicas de la crisis sanitaria.
Tras la crisis económica de 2008, el Tribunal Supremo diseñó una nueva doctrina sobre los requisitos para que esta cláusula “rebus sic stantibus” fuera aplicada a los contratos: sólo podrán ser objeto de renegociación por la aplicación de esta cláusula los contratos que cumplan los requisitos de «alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, que ha de haberse producido por un riesgo imprevisible”.
En esta frase está el quid de la cuestión para los magistrados, que deberán analizar la jurisprudencia anterior, para ver en qué circunstancias la crisis económica ha sido admitida como hecho imprevisible, frente a otras sentencias que han considerado que una crisis económica es un riesgo de los asociados a cualquier contrato mercantil.
La doctrina creada por las últimas sentencias del TS, reconoce que una situación extraordinaria como la actual, con la consiguiente recesión económica, puede ser considerada como un cambio imprevisible y extraordinario capaz de alterar las condiciones originales del contrato.
Estas sentencias sientan una jurisprudencia clave, a la hora de poder aplicar la cláusula “rebus sic stantibus”, y considerar como “imprevisible” la crisis provocada por el COVID-19.
La reciente sentencia STS 156/2020 de 6 de marzo 2020, ahonda en esta línea jurisprudencial establecida por el TS en el 2008, si bien introduce dos cuestiones a tener muy en cuenta a la hora de aplicar la “rebus sic stantibus”: por un lado, diferencia entre contratos de larga y de corta duración, siendo efectiva para los primeros y no aplicable para los segundos. Incorpora así, un elemento aclaratorio que permite rellenar los vacíos legales de esta figura doctrinal que hasta ahora se daba por descontado.
Por otro lado, aborda la aplicabilidad de la regla en futuras contrataciones, pues no podrá invocarse el requisito de imprevisibilidad en los contratos que se concierten a partir de ahora que la pandemia y sus consecuencias son de sobra conocidas.
Por último, cabe recordar que la aplicación de la doctrina “rebus sic stantibus” ha de tener como efecto la modificación del contrato, limitando posibles efectos rescisorios, resolutorios o extintivos, pues su fin es intentar compensar el desequilibrio de las prestaciones entre los contratantes, producido por una circunstancia totalmente imprevisible en el momento de la firma del contrato.
Además, su fundamento debe ser la buena fe por lo que, en principio, siempre aconsejamos intentar llegar a un acuerdo directamente entre las partes. Solo en caso de imposibilidad de acuerdo se optaría por acudir a los Tribunales, por lo que es conveniente que el arrendatario no se relaje y entable el procedimiento de «rebus sic stantibus» con la parte arrendadora, con el fin de activar los medios de prueba y defensa que luego servirán de argumentos para proponer desde una exoneración de la renta, a una rebaja de la misma.
