Al hilo de lo publicado en nuestro artículo ¿Dificultades para el pago de tu local comercial?, continuamos analizando la negociación de los alquileres durante esta crisis.
Como ya os contamos, hay que distinguir entre arrendadores grandes (dueños de más de 10 propiedades o de superficies con más de 1.500 metros cuadrados) y pequeños propietarios.
Medidas específicas para alquileres de grandes propietarios
Si tu arrendador es un gran tenedor, puedes solicitar las siguientes medidas:
- Aplazamiento en el pago de su renta.
- Rebaja de la renta.
- Condonación de la renta.
Esta última, es solo posible mediante acuerdo voluntario entre las partes. En caso de no llegar a acuerdos, el arrendatario debe comunicar al arrendador su situación de vulnerabilidad a causa del COVID 19 y este, en un máximo de 7 días laborables, deberá elegir entre las siguientes alternativas y comunicarlo al arrendatario:
- Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, con un máximo en todo caso de cuatro, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19.
- Una moratoria o aplazamiento en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, pero también por un máximo de 4, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19.
Esto no significa que nos libremos de pagar la renta, sino que dicha renta se retomará tras el fin de la moratoria en pagos fraccionados durante, al menos, tres años a contar a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo máximo de cuatro meses arriba citado, mientras continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Por lo tanto, la renta que pagaremos una vez finalizado el periodo de moratoria, se elevará al incluir la parte del alquiler que se haya suspendido. El arrendador no puede exigir ningún tipo de penalización ni intereses por las cantidades aplazadas.
Para pymes y autónomos
En el Real Decreto 15/2020 de 21 de abril, la regulación va en línea con la cláusula “rebus sic stantibus”, implícita en todo contrato de arrendamiento, si concurren los requisitos exigidos en ella: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
Los alquileres de locales afectados por la crisis, podrán pedir una moratoria en el pago de la renta del alquiler que se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, a sus prórrogas y a las 4 mensualidades siguientes (prorrogables una a una), como en el caso de los alquileres de vivienda habitual.
Pero a diferencia de estos, el plazo para pagar las cuotas aplazadas tras el fin de la moratoria, es de dos años y no de tres, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquier de sus prórrogas.
El plazo para solicitar esta moratoria finaliza el 23 de mayo, pues se daba un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley (el 23 de abril de 2020), y debe ser aceptada por el arrendador, a menos que ya exista un acuerdo previo de moratoria o reducción de la renta entre las partes.
Medidas específicas para alquileres de pequeños arrendadores
Los alquileres, de viviendas o locales, pertenecientes a pequeños propietarios no se han regulado de manera tan tajante. En este sentido, el Real Decreto se limita a señalar que las partes pueden llegar a un acuerdo (no hay obligación de aceptarlo) y que la fianza puede ser utilizada para el pago de la renta.
En el caso de que el arrendatario use la fianza, tendrá que cubrir dicha fianza en el plazo de un año. Esto es factible cuando la fianza se ingresa directamente al propietario. Pero si se ha gestionado a través de una entidad pública, se debe presentar justificante de extinción o resolución del contrato. Cada comunidad autónoma está regulando de manera diversa qué documentación presentar para acreditar la recuperación de la fianza para el cobro de una mensualidad en la situación de vulnerabilidad suscitada por el COVID-19.
Aparte de esta medida y en el caso de pymes, cuando existe imposibilidad de cumplir con el pago de la renta por el cierre del local de negocio (por el cese de la actividad), resta apelar a la situación de excesiva onerosidad (costosa o gravosa) del arrendamiento para el inquilino, por lo que las partes, en virtud del principio de buena fe, están llamadas a negociar sobre dicha situación y reequilibrar sus posiciones contractuales.
En caso de que no haya posibilidad de acuerdo, el último recurso del arrendatario es nuevamente invocar la cláusula “rebus sic stantibus”, con el fin de que sea un tercero quien modere o module las obligaciones económicas del contrato de alquiler.
El fundamento debe ser la buena fe por lo que, en principio, debería ser posible la modificación del contrato para reequilibrar las obligaciones. Solo en caso de imposibilidad de acuerdo se optaría por la resolución de obligación, en ambos supuestos sin indemnización por incumplimiento.
Se aconseja que el arrendatario no se relaje y entable el procedimiento de «rebus sic stantibus», con el fin de activar los medios de prueba y defensa para proponer desde una exoneración de la renta, a una rebaja de la misma.
Por otra parte, si el local de negocio ha sido alquilado con un uso o destino específico y exclusivo impuesto por el arrendador, o con prohibición expresa de cambio de destino sin su autorización, y dicha actividad hubiera sido prohibida incluso durante la desescalada del estado de alarma, se podría valorar la resolución del contrato de arrendamiento, por ser su objeto no solamente el inmueble, sino también el negocio en él mismo instalado, y quedar por tanto sin contenido.
