Son muchos los autónomos y pymes que, a consecuencia de la actual crisis sanitaria, han debido cesar su actividad o han visto reducidos sus ingresos drásticamente pero que igualmente deben hacer frente al pago de los locales asociados a su actividad económica.
Si bien en los primeros Reales Decretos no se contemplaban normas específicas al respecto, ante la queja de los miles de pequeños empresarios afectados por esta crisis, el gobierno ha lanzado una serie de normas orientadas a sufragar el pago de hipotecas o alquileres comerciales mientras dure esta situación extraordinaria.
Si tu actividad ha cesado o se ha visto reducida en un 75% tras la declaración del estado de alarma, debes saber que:
- Si eres propietario de un local comercial: el artículo 19.b) del Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo extiende la moratoria de deuda hipotecaria para aquellos empresarios o profesionales que sufran una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.
Dicha moratoria estará vigente hasta el final del mes en el que termine el estado de alarma y no se podrán pagar ni devengar intereses por ella.
- Si eres arrendatario: esta es la parte más compleja de legislar, ya que en la otra cara de la moneda se encuentran los propietarios de los locales, que ven peligrar el cobro de una renta que, para muchos de ellos, suponen también un ingreso vital.
Así, el citado RD incluye una moratoria en el pago del alquiler para los autónomos que no lleguen al límite de tres veces el IPREM (incrementado en caso de tener hijos y dependientes a cargo) cuya aplicación varía en función del tipo de propietario:
- Si el arrendador tiene más de 10 inmuebles (grandes tenedores) se establece una moratoria de 4 meses. Pasado este tiempo, el arrendador puede ofrecer al inquilino una quita del 50% de la deuda o fraccionar las cuotas aplazadas para cobrarlas en el plazo de tres años, sin aplicar ningún interés. Si el inquilino tiene problemas para pagar la deuda puede pedir microcréditos del Estado al 0% de interés a devolver en 6 años.
- En el caso de que el arrendador sea un pequeño propietario de vivienda (suponen más del 80 % del parque inmobiliario de alquiler) se puede solicitar la suspensión, un aplazamiento o un fraccionamiento en el pago de la renta.
En ambos casos, se consideran prorrogados todos los contratos de alquiler que finalicen dentro del Estado de Alarma.
Buena fe por ambas partes
Ante un parque inmobiliario en el que predominan los pequeños propietarios, la mayor parte de los alquileres deberán pues ser negociados con el arrendador, por lo que es mejor ser prudente y actuar de buena fe.
Y es que la situación actual nos ha superado a todos, ninguna de las partes, propietario e inquilino, tiene responsabilidad en ella. Ambas partes son perjudicadas y tienen sus propios intereses a proteger.
Si el arrendatario no puede cumplir con el pago de la renta, como sí venía haciendo hasta la fecha, porque su negocio está cerrado, existe causa justificada para negociar una suspensión, aplazamiento del contrato o reducción de la renta.
Si, como es deseable, ambas partes llegan a un acuerdo modificando la renta o su forma de pago durante el tiempo que se prolongue esta circunstancia excepcional, es aconsejable que se asesoren debidamente con un abogado y redacten un documento con el acuerdo alcanzado y sus efectos.
¿Y si no hay acuerdo?
Si no llegas a un acuerdo con el propietario, puedes optar por:
- Que decida un juez: en caso de que no haya acuerdo entre las partes, puedes llevar el caso ante la justicia. Si bien no existen precedentes de situaciones tan graves como esta crisis sanitaria, si existe jurisprudencia del Tribunal Supremo ante casos de fuerza mayor imprevisibles que impiden cumplir con el contrato.
- Solicitar un préstamo al ICO: que ha habilitado líneas especiales de avales para autónomos, microempresas y pymes, según su tipología y tamaño, para necesidades de liquidez como pago de salarios, alquileres u otros gastos fijos, entre otras.
